La plupart des conflits entre voisins sont causés par l’existence de la servitude. Néanmoins, elle est mise en place dans le cadre du respect d’un voisinage convivial. Par définition, une servitude est une charge imposée sur une propriété pour l’usage d’une autre propriété. La propriété qui la supporte est dite « fonds servant », tandis que celle qui en bénéficie est appelée « fonds dominant ». A noter que seul un acte notarié notifie l’existence d’une servitude sur un terrain. Par conséquent, elle ne concerne entièrement que la propriété, et non le propriétaire.
Par ailleurs, sa création peut avoir 3 origines dont :
- La servitude à origine légale
Conformément à l’article 637 à 710 du Code civil sur « les servitudes légales », ces dernières ont été instaurées dans le but d’éviter les querelles de voisinage. Ce sont notamment les servitudes de vue, de mitoyenneté des murs séparatifs et des droits de passage. À titre d’exemple, lorsqu’un propriétaire prévoit de rénover son jardin dans la mesure où il franchit, ne serait-ce qu’une minime partie d’un accès public, un droit de passage pour cause d’enclave lui est requis.
- La servitude naturelle
Il s’agit des servitudes relatives aux situations naturelles tel l’écoulement des eaux provenant d’une propriété sur une autre située en amont.
- La servitude conventionnelle
C’est un acte rédigé par deux ou plusieurs propriétaires. Il mentionne certaines conditions dans le but de préserver les biens immobiliers. Ainsi, la servitude conventionnelle est entièrement appliquée aux propriétés, et non aux signataires.
Dans le cas où les servitudes sont conventionnelles, il existe deux façons de se les approprier. Cependant, si vous rencontrez des ennuis, des spécialistes en acquisition de servitude vous accompagneront.
Acquisition par titre ou à l’amiable entre voisins
Afin d’authentifier l’acte écrit et validé par les propriétaires, le notaire est chargé de vérifier l’identité des signataires et de s’assurer de l’exactitude des informations inscrites. L’acte, étant authentique, servira ainsi de pièce justificative en cas de litige ou de formation de clauses illégales. Par conséquent, il sera adressé au service de la publicité foncière afin qu’il soit opposable aux tiers.
Par ailleurs, le contrat authentique stipule concrètement les modalités d’usage des servitudes conventionnelles. Prenons le droit de passage en guise d’exemple, le dit contrat doit mentionner les délimitations précises du passage ainsi que les modalités d’activités du fond dominant. Il doit également énoncer, de manière définie, si le droit de passage se limite à pied ou en véhicule, et le nombre d’habitations pouvant être concernées. Dans ces cas, la servitude est dite « discontinue » étant donné qu’elle s’exerce de manière épisodique. Elle peut également être « non apparente » lorsque les travaux de construction ou rénovation ne sont pas visibles.
À noter qu’une acquisition par titre peut se faire gratuitement ou en vue d’une certaine indemnisation au profit du fond servant sur intervention d’un expert immobilier.
Acquisition par prescription trentenaire
Celle-ci s’applique uniquement sur les servitudes « continues » et « apparentes ». Conformément à l’article 690 du Code civil, elles s’acquièrent par la possession de 30 ans. En outre, pour que la prescription soit définitive, les conditions suivantes doivent formellement être respectées :
- faire l’objet d’une possession utile
Ceci est une formalité obligée qui a pour but de caractériser l’utilité de l’acquisition. Pour ce faire, cette possession sera soumise à une subordonnée cumulative de deux responsabilités appelées « corpus », ou la maîtrise physique de la demande et « animus », ou la volonté d’assumer toute charge à l’égard de la demande. En d’autres termes, cette formalité caractérise les critères psychologiques du fond servant.
- Constituer les éléments clé de la possession
Selon l’article 2261 du Code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ». Par conséquent, la prescription ne sera plausible que si elle présente ces six caractères imposés par la loi.