La capacité d’emprunt est le montant qu’une banque ou un prêteur vous laissera emprunter lorsque vous demanderez un prêt immobilier. C’est l’un des facteurs les plus importants pour déterminer ce que vous pouvez vous permettre d’acheter, lorsque vous voulez acquérir une propriété. En fait, lorsque vous empruntez de l’argent, le prêteur doit s’assurer que vous avez la capacité financière de faire face aux remboursements du prêt hypothécaire aujourd’hui et à l’avenir. C’est pour cette raison qu’il impose une capacité d’emprunt.

Comment calcule-t-on la capacité d’emprunt ?

Un prêteur basera le calcul de votre capacité d’emprunt sur vos revenus et vos dépenses. Généralement, pour être pris en compte, vos revenus doivent être continus et réguliers. Cela comprend notamment :

• Votre salaire, ainsi que celui des autres personnes concernées dans le prêt immobilier, par exemple, votre conjoint ou partenaire ;
• Les revenus réguliers qui proviennent d’autres sources, par exemple, les loyers d’immeubles que vous percevez ou les dividendes d’actions.

En outre, un prêteur évaluera vos frais courants comme :

• Vos frais de subsistance ;
• Le nombre de personnes à charge que vous soutenez ;
• Les prêts en cours, incluant les prêts personnels, les prêts automobiles et les prêts immobiliers sur les biens d’investissement, ainsi que les cartes de crédit dont vous disposez ;
• Les paiements continus que vous devrez effectuer.

Enfin, le dernier paramètre à considérer est le prêt lui-même. Il s’agit notamment des critères suivants :

• La durée de remboursement du prêt ;
• Le type de crédit contracté ;
• Le taux d’intérêt ;
• L’apport personnel.

Quelle est la relation entre la capacité d’emprunt et le taux d’endettement ?

Il y a une relation importante entre la capacité d’emprunt et le taux d’endettement. En effet, le montant de la mensualité du prêt ne peut pas dépasser le seuil du taux d’endettement. Autrement dit, il ne doit pas être trop important par rapport aux revenus de l’emprunteur. Cela peut engendrer une situation financière délicate pour l’emprunteur et il ne pourra plus rembourser le prêt.

Par ailleurs, la capacité d’emprunt dépend également de la situation professionnelle de l’emprunteur, de son âge et de son état de santé. Même si deux personnes perçoivent les mêmes revenus, la banque aura tendance à accorder le prêt à la personne le plus jeune et qui soit en bonne santé au lieu d’une personne proche de la retraite.

Généralement, si le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste après avoir réglé vos dépenses régulières, est suffisant, le prêteur vous accorde en moyenne :

• Un taux d’endettement de 35 % ;
• Une durée maximale de prêt de 25 ans.

Quels facteurs entraîneront un impact négatif sur le calcul de votre capacité d’emprunt ?

Ce sont vos comportements financiers qui vont avoir un impact négatif sur le calcul de votre capacité d’emprunt. Voici quelques exemples :

• L’utilisation abusive de nombreuses cartes de crédit

Avoir accès à un grand nombre de crédits peut affecter votre capacité d’emprunt. Beaucoup de personnes ne s’en rendent pas compte, mais les prêteurs tiennent compte des limites de leurs cartes de crédit. En d’autres termes, ils supposent que vous avez utilisé le maximum auquel vous avez droit et que vous devez faire face aux remboursements mensuels en cours.

• La manière dont vous dépensez votre argent

De plus en plus, les prêteurs voudront voir où va votre argent pour s’assurer que vous pouvez maintenir votre niveau de vie actuel et faire face à vos remboursements mensuels.

• Votre historique de crédit

Tout le monde a une cote de solvabilité qui mesure le degré de responsabilité dont nous avons fait preuve en matière de gestion de l’argent dans le passé. Sachez que les prêteurs en tiennent toujours compte pour déterminer le montant du prêt.

• Un dépôt faible

Même si le montant de votre dépôt n’affecte pas nécessairement votre capacité à rembourser un prêt, si vous devez souscrire une assurance hypothécaire, le coût de celle-ci grugera le montant que vous devez dépenser pour votre propriété.