Defiscalisation LMP ; LMNP

LMP (location en meublé professionnelle)/ LMNP (location en meublé non professionnelle)

La location en meublé professionnelle (LMP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier – appartements, parts de société…- dans de très bonnes conditions.

La location en direct est possible mais les investisseurs immobiliers préfèrent accéder en général au statut de LMP via l’achat de parts de copropriété dans une résidence hôtelière, de retraite médicalisée ou de tourisme, avec un montant minimal de 500 000 euros.

Pour avoir accès au statut fiscal de loueur en meublé professionnel, il faut louer en meublé et percevoir au moins 23 000 euros de recettes locatives brutes dans l’année, ou alors ces dernières doivent représenter au moins 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Enfin, il faut être inscrit comme loueur en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés, condition qui n’est pas compatible avec le statut de fonctionnaire.

Les loyers des appartements neufs sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les recettes imposables sont nulles pendant vingt ans. Au début cette défiscalisation est effectuée avec les  déductions de charges (frais de constitution de société, d’acquisition,…). Le déficit foncier  généré est imputable sur les autres revenus non immobiliers. Ensuite la défiscalisation est créée par  l’amortissement annuel de 3 à 4% de la valeur du bien immobilier, imputable uniquement sur les revenus imposées aux BIC. Le déficit en résultant est reportable.

Passée la période de déficit, le choix est possible entre deux régimes pour la taxation des recettes locatives si elles ne dépassent pas 76 300 euros. Avec le « microentreprise », le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 71% couvrant forfaitairement les charges immobilières. Avec le régime du « réel simplifié », on peut imputer les charges immobilières pour leur montant exact.

Enfin la plus-value des appartements à la revente est exonérée après cinq ans. Par ailleurs si le bénéfice net fiscal représente plus de 50% des revenus professionnels, on évite de payer l’impôt de solidarité sur la fortune.

Le capital immobilier n’est pas garanti et comme pour tout investissement immobilier, il peut y avoir des fluctuations du marché immobilier. La valeur de ce type d’investissement immobilier  dépend aussi fortement de la qualité de la gestion de l’établissement.

On peut avoir en moyenne un rendement locatif d’environ 5%. Les plus-values potentielles à la revente sont incertaines si vous avez investi dans une résidence hôtelière ou de services.

Pour la location meublée non professionnelle (LMNP) les règles sont différentes :

La qualité de Loueur Non Professionnel est reconnue aux particuliers non inscrits au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent moins de 23.000€ (150.870F) de revenus annuels (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l’activité de loueur moins de 50% de leur revenu. La durée du bail est de un an minimum (sauf pour les étudiants avec 9 mois) et le loyer de l’appartement est libre.

Pour un investissement immobilier cette solution est particulièrement adaptée aux appartements avec de petites surfaces.

Chaque année, l'investisseur immobilier déduit de ses revenus locatifs (BIC) :

les amortissements des meubles (période de 5 à 7 ans),

les amortissements des murs de l’appartement (période de 20 à 30 ans).

les intérêts du crédit immobilier qui a été contracté pour maximiser les charges

les charges de copropriété de l’appartement

les frais d'établissement,

les dépenses d'entretien et de réparation de l’appartement

Ces déductions vont annuler ses revenus et réduire à zéro les impôts à payer sur les loyers perçus. En période déficitaire, les amortissements ne peuvent pas être déduits, mais étant reportables ils seront imputés sur les revenus locatifs de l’appartement des années bénéficiaires.

Les LMP et LMNP sont compatibles avec la récupération de la TVA seulement si :

L’appartement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée

L'investisseur immobilier passe un bail commercial d'au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers suivants : accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.

La tva est payée sur les loyers par trimestres civils 

La procédure permettant de récupérer la tva est enclenchée dès que l'investisseur a perçu 3 mois de loyer.

Les loyers perçus sont soumis à la tva (5,5%)

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