Cout de votre crédit

Il y a deux raisons d'emprunter pour acquérir un bien immobilier. Celle de base et la plus évidente, est que, voulant acheter, vous ne disposez pas de la totalité des fonds nécessaires. Vous allez donc, lisser le coût de votre achat, sur une période donnée (la durée du crédit,2), moyennant un surcoût (les intérêts du crédit).

Il s'agit là, de capitalisation immobilière, au même titre que la capitalisation financière : constitution d'un capital, à terme, moyennant une épargne périodique. La particularité qui distingue l'investissement immobilier à crédit du placement financier, c'est que vous allez percevoir, la totalité des revenus (les loyers,2), alors même que vous n'avez pas déboursé la totalité du prix.

La deuxième raison d'avoir recours à l'emprunt est fiscale. La déductibilité fiscale des intérêts peut sensiblement réduire le coût du crédit et permettre de placer ses liquidités (en conservant vos disponibilités,2), avec un rendement supérieur au coût réel du crédit (après impact de la fiscalité). Le bénéfice de l'opération dépend de deux facteurs, le taux du crédit et votre taux marginal d'imposition.

Nous parlons

Nous parlons du taux marginal d'imposition réel, c'est à dire, en y intégrant la CSG, la CRDS et le prélèvement social.

Ces prélèvements (10% au total) comprennent une partie déductible (5,10%) des revenus et une partie non déductible (4,90%). Le tableau ci-dessous vous indique, pour chaque tranche, le taux réel de votre impôt, tranche par tranche, avant application du quotient familial. Par exemple, vos revenus s'établissent à 350000 francs et vous êtes marié, sans enfant à charge. Vous vous situez donc dans la tranche à 50,81%. Si vous empruntez à un taux de 6%, le coût, pour vous, après fiscalité, de ce crédit sera de 2,95% = 6% * (100% - 50,81%). Si, de ce taux, vous déduisez l'inflation, environ 1%, vous découvriez que le coût réel de votre crédit est très faible. L'économie réalisée, grâce à la fiscalité, est d'autant plus importante que votre tranche fiscale est élevée. Ceci ne doit pas vous empêcher d'essayer d'emprunter aux meilleures conditions.

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