Apport

Comment constituer son apport lors de l'achat d'un logement:

Pour tout projet immobilier, nous conseillons aux nouveaux acquéreurs de privilégier un apport personnel au moins égal à 20% du coût global du projet. Cette somme doit représenter un minimum de 30% du prêt. Même si les établissements exigent seulement 10% d'apport personnel, ils se rattrapent sur les taux proposés.

        1) LA TRESORERIE PERSONNELLE : SICAV, PRODUITS D'ASSURANCE…
Nous ne ferons pas ici l'étude des différents produits financiers ainsi que de leur performances car ceci n'est pas notre métier : actions, obligations, sicav… le marché est très riche. Cependant nous pouvons vous aidouvons vous aider à bien gérer votre patrimoine au travers de quelques conseils.
Bien gérer son patrimoine, cela s'apprend : un peu de volonté, le goût de l'action (et aussi des actions !,2), quelques règles de base et surtout... beaucoup de bon sens !

• Agir, en sachant vendre, d'un côté, pour encaisser ses bénéfices, de l'autre, se replacer sur des investissements plus prometteurs.
• Diversifier, en ne mettant pas tous ses oeufs dans le même panier, on prend moins de risques.
• Etre mobile, en ayant la capacité à prendre des décisions : acheter ou vendre. mais surtout au bon moment.
• Apprécier les risques, en sachant en prendre, d'accord, mais à condition d'en mesurer l'ampleur et le sens.
• Garder des liquidités, car un bon gérant garde toujours de liquidités pour saisir des opportunités.
• Rester zen. L'évolution des placements escements est toujours soumise à des cycles. et le seul moyen d'y faire face, c'est de garder son sang froid.
• Surveiller l'inflation, car elle permet de connaître l'évolution réelle de ses placements, en termes de pouvoir d'achat.. voilà pourquoi il faut la surveiller

        2) L'EPARGNE LOGEMENT
               I. Le Compte Epargne logement - CEL
Le Compte Epargne logement est très souple comparativement au Plan Epargne Logement, mais il est aussi bien moins performant sur le plan financier.
Ses principaux avantages sont :

- sa durée minimale de 18 mois seulement,
- le montant minimum de ses versements,
- la disponibilité permanente de l'épargne.

- le montant maximum des dépôts est fixé à 100 000 F,
- le taux d'intérêt est inférieur à celui du PEL (2% pour les comptes ouverts à partir de juin 1998,2),
- la prime est versée seulement si l'épargnant sollicite un prêt.

&nbsrêts acquis.

                II. Le Plan Epargne Logement - PEL

- le versement initial,
- les versements réguliers,
- la durée de l'épargne.

Attention, en dépit de son succès, la simplicité apparente du PEL cache une complexité réelle. En effet, il ne faut pas compter sur une disponibilité de son épargne pendant 4 ans, puisque tout retrait, même partiel, durant cette période entraîne la résiliation de plein droit du plan.
Le taux du PEL reste très avantageux, il permet de se protéger contre les incertitudes des politiques monétaires à venir.
Depuis le 1er juillet dernier, le Plan d'épargne loge'épargne logement est devenu un produit d'épargne compétitif. Hyper compétitif même, à 4,5% par an. Pour servir un même rendement après impôt (15% de prélèvement fiscal libératoire,2), il faudrait qu'un compte à terme de même durée, le seul vrai concurrent du PEL, dégage en effet un rendement brut de 5,1%. A notre connaissance, aucune banque n'offre de telles conditions, sinon ING Direct, avec son Epargne Orange (5%).
Et si la Banque Centrale Européenne relève son taux directeur ? Il ne faut pas compter sur les banques pour répercuter cette hausse sur les comptes créditeurs de leurs clients. Ceux qui cherchent un placement sûr, à bonne rentabilité sur moyen terme ne doivent pas hésiter à ouvrir un PEL. Ils ne sont pas les seuls à être concernés par le nouveau taux de 4,5%. Les 70% de Français qui font déjà de l'épargne logement, mais sans intention de prêt, c'est-à-dire comme un simple placement, peuvent, eux aussi, y trouver leur compte. Tout dépend de la date à laquelle ils ont ouvert leur PEL actuel (voir ci-dessous). S'il est daté d'avant 1994 et qu'ils n'ont pas "saturé" (c'est-à-dire atteint) leur prime d'Etat de 10 000 francs, ils continuent &agrarave; encaisser 6% par an (moins les prélèvements sociaux). Et même s'ils ont saturé la prime, leur banque leur verse 4,62%. Ils n'ont aucun intérêt à bouger.

Ce n'est pas le cas des souscripteurs de PEL à 5,25% dont les plans ont atteint ou vont atteindre leurs quatre ans. Dès que leur prime atteint 10 000 francs, le rendement de leur PEL tombe à 3,84%. Mieux vaut liquider l'ancien plan, en ouvrir un nouveau et verser 187 500 francs, soit le montant initial nécessaire pour obtenir 10 000 francs de prime dans quatre ans. Il suffira par la suite d'alimenter le plan à hauteur de 100 francs par mois.

Le nouveau PEL intéresse aussi tous ceux qui ont eu la mauvaise idée de souscrire entre le mois d'août 1999 et le mois de juin de cette année. Au taux, très désavantageux, de 3,6%. Ces souscripteurs-là doivent impérativement clôturer leur plan au plus vite et placer au nouveau taux. Ils subiront certes une pénalité pour fermeture anticipée, le rendement de leur plan actuel étant ramené de 3,6 à 1,5% seulement. Mais ce manque à gagner; gagner (sur un an tout au plus) sera largement compensé par l'amélioration du rendement. Simplement, ils auront épargné pendant au moins cinq ans (et non quatre). Les calculs montrent en tout cas que 100 000 francs de versement initial sur un PEL à 3,6%, complétés par 100 francs d'épargne mensuelle, rapportent 125 897 francs au bout de cinq ans. En fermant ce PEL au bout d'un an, puis en investissant son produit sur un nouveau plan, à 4,5% sur quatre ans, le montant acquis est de 127 720 francs. Sur le plan des intérêts accumulés, le gain est supérieur à 10%.

Et pour les souscripteurs à 4,25% ou à 4% ? Les premiers devront attendre le 1er janvier 2001 pour transférer le produit de leur ancien PEL sans pénalité. Et uniquement dans l'hypothèse où ils auront saturé la prime. Quant aux seconds, ils sont obligés de sortir par anticipation. Les calculs montrent qu'ils ont toutes les chances d'être perdants.

Date d'ouverture du plan Rendement avec prime Rendement sans prime Réponse
Avant 02/1994 6,00 % 4,62 % non
Avant 01/1997 5,25 % 3,84 %,25 % 3,84 % oui (2)
Avant 06/1998 4,25 % 3,10 % oui (2)
Avant 08/1999 4,00 % 2,90 % non
Avant 07/2000 3,60 % 2,57 % ou
(2) au bout de 4 ans, si prime saturée.

- ascendant,
- enfant,
- frère et sœur,
- oncle et tante,
- neveu et nièce.

A la condition qu'il soit titulaire d'un PEL.
Si ces conditions sont respectées, ce parent pourra alors cumuler ses propres droits à un prêt et ceux du cédant pour obtenir un crédit plus important.
Parents, outre cette possibilité, vous pouvez effectuer une donation.

    3) COMMENT AIDER SES ENFANTS A AUGMENTER LEUR APPORT PERSONNEL
Si vous souhaitez aider vos enfants à poser la première pierre de leur patrimoine, optez pour le prêt ou la donation.
Vous diminuerez éventuellement l'assiette de l'impôt sur le revenu à hauteur du montant de la donation et vous permettrez &agra la donation et vous permettrez à vos enfants d'acquérir plus facilement un logement.

         a) La donation
C'est en effet du vivant des parents qu'un transfert de capital est le plus profitable aux enfants.
La loi de finances pour 1999 a simplifié le système et unifié les réductions.
Les abattements en vigueur sont les suivants :

- 300 000 F par parent et par enfant,
- 100 000 F par petit-enfant.

Autrement dit un couple peut transmettre tous les dix ans 600 000 F (300 000 F le père + 300 000 F la mère) à chacun de leurs enfants sans aucun frais.
Au delà de ces abattements vous devez payer des droits dont le pourcentage varie en fonction des sommes transmises, de l'âge du donateur et du degré de parenté.

Ainsi Dominique âgé de 66 ans transmet 500 000 F par donation à son fils Charles, âgé de 25 ans, afin qu'il puisse se constituer un apport personnel significatif.
Calculons les droits de donation :

         b) Le prêt familial
Vous pouvez emprunter auprès d'un frère, d'une sœur ou d'un ami, mais les prêts consentis les prêts consentis entre particuliers doivent être déclarés chaque année par le débiteur, dès leur montant cumulé dépasse 5 000 F et même s'ils sont sans intérêt. Un formulaire spécifique est disponible au Centre des Impôts.
L'acte de prêt doit être rédigé de manière claire afin d'éviter les confusions avec une donation. Attention ! un prêt entre parent et enfant sans intérêt, remboursable selon le bon vouloir de l'emprunteur, ou au décès du créancier, risque de ressembler à une donation déguisée. L'administration fiscale a la possibilité de re-qualifier le prêt en donation et d'exiger le paiement des droits de donation.
En cas de décès du parent prêteur avant que le prêt consenti soit remboursé, la somme restant due doit être réintégrée à la succession.
En cas de décès de l'emprunteur ce sont ses héritiers qui sont tenus de rembourser le montant de l'emprunt.
Le coût d'un prêt familial correspond à au coût de l'enregistrement d'un sous seing privé.
L'acte de prêt établi par un notaire revient à 7 500 F pour un prêt de 250 000 F, à, à 9 500 F pour un prêt de 600 000 F…

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